Une société civile immobilière (SCI) est une société civile possédant un objet immobilier. Il s’agit d’une personne morale dotée d’une existence juridique spécifique. Recourir à une SCI donne à plusieurs personnes la possibilité de posséder un bien immobilier qu’il sera relativement aisé de transmettre. La création d’une telle société requiert au moins deux associés, même si au cours de son existence, une SCI peut se trouver être transitoirement la propriété d’un unique associé.

Société civile immobilière : objet social

Le but poursuivi par une société civile immobilière ne doit pas être de nature commerciale. L’objet social qui apparaîtra dans les statuts de la SCI doit être nécessairement civil. Il peut s’agir de la construction, de l’achat ou de la gestion d’un bien immobilier. L’acquisition avec intention de revente ne peut représenter l’objet d’une société civile immobilière puisqu’elle constitue une activité de promotion immobilière possédant une dimension commerciale. Il n'empêche qu’une SCI peut revendre un bien immobilier de façon occasionnelle et en acquérir un autre.

Avantages de la SCI

  • Une SCI constitue une solution intéressante pour éviter les paralysies susceptibles de naître de l’indivision (les divergences entre les associés n'empêchant pas le ou les gérants de la SCI de prendre les décisions qui s’imposent).
  • La SCI présente un avantage fiscal en ce qui concerne la transmission des parts. Elle possède également un avantage patrimonial ; elle peut être en effet cédée partiellement sous forme de donation de parts sociales d’une façon plus souple qu’un bien immobilier nécessitant la création d’une indivision.
  • Étant donné qu’il est difficile d’en revendre les parts, une SCI peut représenter une bonne protection contre les créanciers.
  • Si la SCI connaît un déficit, il est reporté sur le revenu fiscal de ses associés jusqu’à 10 700 € par individu.
  • Après 15 ans de détention, les plus-values ne sont pas soumises à une imposition lors de la revente des parts d’une SCI, et ceci sans considération de la date d’introduction des biens dans le patrimoine de la SCI.

Inconvénients de la SCI

Quels sont les points négatifs que comporte la constitution d’une SCI ?

  • La SCI est caractérisée par un fonctionnement relativement lourd : ce fonctionnement implique éventuellement la nomination d’un gérant, une tenue de comptabilité, des publicités à réaliser.
  • Les associés sont personnellement responsables des dettes de la SCI.
  • Ils ne sont pas propriétaires du bien immobilier.
  • Il est bien plus difficile de vendre les parts d’une SCI que de vendre un immeuble.