Le crédit in fine

En ce qui concerne les prêts amortissables classiques, l'emprunteur doit verser des mensualités constituées par une partie du capital et des intérêts correspondant au capital restant dû. Dans le cas d’un crédit in fine en revanche, les mensualités à verser ne consistent qu’en intérêts sur le capital emprunté, lequel capital ne sera remboursé qu’au terme du prêt. Le crédit in fine est réservé aux investissements en immobilier locatif et se révèle inapproprié pour l’achat d’une résidence principale. Il intéressera donc notamment les particuliers et les sociétés de type SCI qui encaissent des revenus fonciers caractérisés par une forte imposition.

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Les avantages et inconvénients du crédit in fine

L’avantage majeur du crédit in fine est lié au fait que les intérêts dont on effectue le remboursement chaque mois sont déductibles des impôts fonciers. On se sert quelques fois du crédit in fine comme d’une épargne : il est possible de verser de façon périodique, pendant toute la durée du prêt, une somme servant d’épargne. Ladite épargne est bloquée et vouée à rembourser le prêt. En général, l’on souscrit une assurance vie en même temps (le même jour) que le crédit in fine. De cette façon, si l'emprunteur venait à décéder, la banque n’aurait qu’à se rembourser sur la part de l’assurance vie équivalente et l’excédent irait au bénéficiaire de l’assurance vie. Par ailleurs :

• L’avantage pour les héritiers est qu’ils pourront entrer, dans le cadre de la succession, en possession d’un bien intégralement payé.
• Si l'emprunteur possède déjà une assurance vie, rien ne le contraint à en contracter une nouvelle. Il lui suffira d’affecter cette assurance vie au remboursement de son crédit in fine.
• L'emprunteur est libre de ne souscrire aucune assurance vie, ni même aucune garantie. Il peut aussi opter pour un investissement différent avec une structure spécialisée ou se décider pour une épargne totalement personnalisée.

Les taux que l’on applique aux crédits in fine sont toujours plus élevés que ceux qui accompagnent les prêts amortissables. En revanche, ils sont appliqués à un montant de capital qui demeure constant tout au long du prêt. Ce n’est pas le cas avec un prêt amortissable : son capital est remboursé peu à peu. Et puisque le montant des intérêts remboursés chaque année en ce qui concerne le crédit in fine ne varie pas, la réduction d’impôt annuelle demeure élevée. Quoi qu’il en soit, les effets constatés en ce qui concerne le niveau de réduction de l’impôt sont d’autant plus importants que le taux d’imposition sur les revenus de l'emprunteur est élevé.

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