Montage du projet immobilier

Le taux d’endettement et la capacité de financement sont des expressions qui reviennent souvent dans les critères à remplir afin d’obtenir un prêt. Que signifient-ils en réalité?

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est l’expression en pourcentage de la part des gains destinés aux remboursements d’un prêt immobilier. L’usage commun de ce taux est de 33 %. Quand on atteint ce pourcentage, il est difficile d’obtenir un nouveau crédit auprès des banques ou les établissements prêteurs.

En effet, selon les banques un taux d’endettement au-dessus des 33 % est risqué. Le client pourrait se retrouver dans l’impossibilité de solder toutes ses créances. En droit, on parle de l’insolvabilité du débiteur. L’analyse de ce risque est non seulement étudiée sur les taux d’endettements, mais encore, sur le scoring (attribution d’une note, d’un score au futur emprunteur en fonction du niveau de risque encouru si le crédit est validé).

Le banquier pour mener son analyse fait appel à deux critères essentiels. Ce sont les deux critères ci-après :

  • Le quotient familial ;
  • Le reste à vivre.

Toutefois, il arrive que ces 33 % soient revus à la hausse ou à la baisse. Tout repose sur l’évaluation faite par le prêteur. Ainsi une famille disposant de revenus confortables se verra accorder un prêt de plus de 35 % tandis que les ménages avec des revenus modestes n’auront qu’un taux d’endettement inférieur à 30 %.

Comment calcule-t-on le taux d’endettement?

Pour calculer le taux d’endettement, on procède comme suit :

Taux d’Endettement = ([charges d'emprunt] *100)/([Revenus nets])

N. B. Si le résultat obtenu est égal aux mensualités des prêts contractés plus ceux envisagés, vos revenus nets sont alors égaux aux revenus certains et réguliers des emprunteurs.

En réalité, les revenus nets considérés peuvent différer selon les institutions bancaires. Les revenus nets considérés sont donc laissés au libre choix des établissements prêteurs. C’est pourquoi le taux d’endettement peut varier d’une banque à une autre.

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La capacité de financement

La capacité de financement est la somme d’argent présente dans un compte (capital, intérêts et assurances). Il est le résultat de la différence entre les rentrées d’argent et les charges de l'emprunteur. Autrement dit, la capacité de financement correspond aux fonds qui pourront servir au remboursement du nouvel emprunt. Mais comment se calcule cette capacité ?

Comment calcule-t-on la capacité de financement?

Capacité de financement = [(épargne brute) + (transfert net en capital)] – (dépenses d’accumulation)

N. B. Si le résultat obtenu est positif, alors on parle de capacité de financement. Mais si celui-ci est négatif, on parle de besoins de financement.